2023年11月22日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的第十四屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在杭州舉行。本次論壇以“新階段 新模式”為主題，旨在加快探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，以適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢。

第十三屆全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任 劉世錦

在論壇上，第十三屆全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦發(fā)表了《宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢與房地產(chǎn)穩(wěn)增長促轉(zhuǎn)型》的主題演講。

劉世錦表示，中國目前增長的背景處在從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，過去經(jīng)濟(jì)高速增長期的主要驅(qū)動力是基建、房地產(chǎn)和出口?，F(xiàn)在面臨的問題，是過去行之有效的老辦法不行了。最近有一種觀點更是認(rèn)為中國目前的經(jīng)濟(jì)狀況與日本上世紀(jì)90年代初泡沫經(jīng)濟(jì)破裂后的狀況比較相似。盡管有一些相似現(xiàn)象，但總體而言還有很大的差別，不能混為一談。中國經(jīng)濟(jì)要走出目前需求不足的困難局面，關(guān)鍵還是要挖掘新的增長潛能。

   挖掘兩大新增長潛能

劉世錦認(rèn)為，從需求側(cè)來講，重要的耐用消費品、房地產(chǎn)基建等相繼出現(xiàn)歷史需求峰值，進(jìn)入了減速期。因此，生存型消費已經(jīng)趨于穩(wěn)定，現(xiàn)在關(guān)鍵是要搞發(fā)展型消費，帶動消費結(jié)構(gòu)升級。而發(fā)展型消費和政府基本公共服務(wù)密切相關(guān)，但基本公共服務(wù)均等化進(jìn)程遲緩，特別是近3億進(jìn)城農(nóng)村人口保障性住房、醫(yī)療、教育、社保等不到位，我們還有4億中等收入群體和9億中低收入群體之間存在很大的需求缺口。

從供給側(cè)來講，由于受需求減速的影響，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了下行通道。所以需要一批高技術(shù)含量、高附加價值的新產(chǎn)業(yè)，包括傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級，也包括未來產(chǎn)業(yè)的帶動。但現(xiàn)在面臨的矛盾，一是房地產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)下降過快過剩，引發(fā)全局性的沖擊。過去投資有“三駕馬車”，就是制造業(yè)、基建、房地產(chǎn)。但最近兩年多以來，由于房地產(chǎn)投資減速幅度過大，已經(jīng)很長時間的負(fù)增長，目前投資的第三匹馬車已經(jīng)變成了服務(wù)業(yè)。另外，目前民營經(jīng)濟(jì)預(yù)期不穩(wěn)、信心不足，也制約創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的成長。

在劉世錦看來，現(xiàn)階段中國還有兩大新增長潛能：第一，“橫向需求空間”。需要縮小中低收入群體與中高收入群體在終端需求結(jié)構(gòu)上的差距，包括全部消費和非生產(chǎn)性投資、用于民生的基建項目、服務(wù)業(yè)投資等差距。我們更需要關(guān)注在4億中等收入群體之下的將近9億中低收入群體，把他們的收入或者消費水平往上提一提，就會產(chǎn)生非常大的需求的潛力。

第二，“縱向升級動能”，是指提升產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量和附加價值。我們和發(fā)達(dá)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的差異相對比，可以發(fā)現(xiàn)他們主要的產(chǎn)業(yè)技術(shù)和附加價值很高，怎么補上這個缺口？第一是現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)價值鏈的提升，第二是新技術(shù)推動的未來產(chǎn)業(yè)，這個過程中數(shù)字技術(shù)和綠色轉(zhuǎn)型將會為縱向升級全面賦能。

簡單來說，擴(kuò)大橫向需求空間，重點是在需求側(cè)，穩(wěn)住包括房地產(chǎn)在內(nèi)的已經(jīng)有的這些產(chǎn)業(yè)的意義很大。培育縱向升級動能，重點在供給側(cè)，可以助推整個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和新產(chǎn)業(yè)發(fā)展。所以，擴(kuò)大橫向需求空間重在穩(wěn)增長，而培育縱向升級動能重在促轉(zhuǎn)型。

這兩大增長潛能到底怎么能夠發(fā)掘出來、能夠用得上？劉世錦建議，中國下一步要啟動短期穩(wěn)增長、中長期增強發(fā)展動能的新一輪結(jié)構(gòu)性改革。在需求側(cè)，以進(jìn)城農(nóng)村人口基本公共服務(wù)均等化為重點的需求側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；以穩(wěn)定房地產(chǎn)等既有支柱產(chǎn)業(yè)，激發(fā)企業(yè)家精神助推傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級和未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；以擴(kuò)大有效需求、轉(zhuǎn)換資產(chǎn)負(fù)債模式、化解防控風(fēng)險為重點的資產(chǎn)負(fù)債端改革。

   房地產(chǎn)還有相當(dāng)大的空間

對于房地產(chǎn)，下一步到底還有沒有需求、需求在什么地方？劉世錦認(rèn)為，還是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的問題。中國這幾年發(fā)展很快，主要是城市發(fā)展得快。我們的城市因為建得比較晚、比較新，所以在很多地方比歐美城市要好。但現(xiàn)階段的發(fā)展差距主要表現(xiàn)在城市之間，在鄉(xiāng)村地區(qū)。

另外，城市核心區(qū)通常已達(dá)到較高水平，還出現(xiàn)了一定程度擁堵，存在疏解的必要。從國際經(jīng)驗看，城市群、都市圈范圍內(nèi)核心城市之外，中小城鎮(zhèn)還有巨大的發(fā)展空間，可容納60%以上的城市人口，其中既包括原有城市疏解人口，更多是農(nóng)村和其他城市的流入人口。

但這些都市圈、城市群的核心區(qū)域已經(jīng)很擁堵。對此，劉世錦認(rèn)為關(guān)鍵是在外圍，這是中國下一輪城市化發(fā)展的一個新重點。

劉世錦表示，某種意義上我們的城市結(jié)構(gòu)是在都市圈、城市群、核心城市之外將會有第二輪的城市化，即大批中小城鎮(zhèn)的發(fā)展。所以把這些搞起來以后，房地產(chǎn)還有相當(dāng)大的空間。包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過軌道交通等，把不同小城鎮(zhèn)連接在一起，空間也相當(dāng)大。

在其看來，這件事情要做起來，現(xiàn)在遇到了一些體制機(jī)制的障礙。對此，劉世錦特別強調(diào)“三個平等”。一是，身份平等，城市居民和農(nóng)村居民的身份平等；二是，基本公共服務(wù)獲取權(quán)利的平等；三是，土地包括不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的平衡。

對于下一步怎么解決這個問題。劉世錦建議，把基本公共服務(wù)均等化，在獲取權(quán)利平行問題上要有所推進(jìn)。劉世錦呼吁在三年脫貧攻堅戰(zhàn)取得重大成就的基礎(chǔ)上再搞三年，使近3億農(nóng)民工基本公共服務(wù)均等化方面能再有很大進(jìn)展。包括現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域，有些地方現(xiàn)在房子賣不出去，政府能不能收購一部分，把它作為農(nóng)民工保障性住房，來提升農(nóng)民工的基本公共服務(wù)的水平。

來源：中房網(wǎng)