10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行。會議總結(jié)了十八大以來金融工作，分析金融高質(zhì)量發(fā)展面臨的形勢，部署當(dāng)前和今后一個時期的金融工作。

值得注意的是，此次會議對房地產(chǎn)金融工作著墨頗多。

會議提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

事實(shí)上，房地產(chǎn)并不是金融工作會議的常規(guī)話題，以往金融工作會議中較少涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域。而本次會議將房地產(chǎn)置于防范化解金融風(fēng)險的框架下，其中的表述有很多新提法，非常系統(tǒng)、全面、高度地概況了當(dāng)前房地產(chǎn)金融工作的范圍和重點(diǎn)，對于各地、各部門和各機(jī)構(gòu)開展房地產(chǎn)工作具有非常好的指導(dǎo)效應(yīng)。

   房企監(jiān)管上升到首位

“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”，在以往各類會議的表述中沒有出現(xiàn)，此次提出具有很強(qiáng)的信號意義。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，既然提及健全，就說明過去存在一些漏洞。比如，房企金融問題的導(dǎo)火索“商票違約”事件。從這兩年的債務(wù)違約事件中可以看出，房企各類融資規(guī)模較大且錯綜復(fù)雜，在這方面缺乏監(jiān)管，所以此次提及對房企主體監(jiān)管制度的健全，具有非常好的導(dǎo)向。

另一方面，就是對資金的監(jiān)管。過去幾年，房企資金方面存在亂象，包括預(yù)售資金挪用、蒸發(fā)等問題時有出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致樓盤交付出現(xiàn)問題。

同策研究院指出，加強(qiáng)資金監(jiān)管并非只針對出險企業(yè)，在未來所有企業(yè)的所有項目都可能會進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管階段，基本實(shí)現(xiàn)資金封閉管理，直至項目竣工。目前金融機(jī)構(gòu)對于按揭貸款的發(fā)放已經(jīng)根據(jù)工程進(jìn)度做了調(diào)整，開發(fā)商的回籠資金的節(jié)奏也在放緩。

   完善宏觀審慎管理

國泰君安的研報指出，在應(yīng)對房地產(chǎn)風(fēng)險的同時，強(qiáng)調(diào)“完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”，意味著針對房地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀審慎角度的金融約束（例如三道紅線、貸款集中度等）仍將依據(jù)行業(yè)不同階段以不同形式出現(xiàn)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，宏觀審慎管理，簡單理解就是要采取宏觀的、逆周期、跨市場的策略，重點(diǎn)要以防范系統(tǒng)性風(fēng)險為主要目標(biāo)，同時減少金融出現(xiàn)跨市場風(fēng)險傳染，這是房地產(chǎn)金融工作需要牢牢把握的大綱。尤其是房地產(chǎn)金融問題，影響了各地金融系統(tǒng)、宏觀經(jīng)濟(jì)、民生問題，更需要堅持此類管理的理念

實(shí)際上，對于房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，曾于2018年提及過，但隨著當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，對于此類金融政策和制度的市場環(huán)境需要有著清醒的認(rèn)識，尤其是要考慮到出現(xiàn)的新情況和新問題。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，最近幾年出現(xiàn)的爛尾樓、房企債務(wù)、存量房貸壓力過大，以及二手房掛牌難以消化所產(chǎn)生的問題影響面較大，且具有破壞性，此類問題必須深入系統(tǒng)解決，同時結(jié)合經(jīng)濟(jì)形勢和改革內(nèi)容，不斷完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。

   合理融資需求要一視同仁

此次會議還明確，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。這也為房地產(chǎn)企業(yè)、特別是民營房企，在未來的投資過程中注入信心。

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下行趨勢，地方在房地產(chǎn)金融工作的推進(jìn)方面存在誤區(qū)。尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)融資問題上，選擇的判斷標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不是企業(yè)規(guī)模，而是依據(jù)企業(yè)的所有制性質(zhì)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次提及“所有制”，比“國企民企”的定性要嚴(yán)厲，其實(shí)是希望各地有大局觀，要真正從企業(yè)公平競爭的角度理解融資政策。也進(jìn)一步說明接下來在融資工作中，會嚴(yán)管“挑三揀四”、“挑肥揀瘦”等操作，確保金融機(jī)構(gòu)積極有序、一碗水端平地提供融資服務(wù)，支持各類房企健康發(fā)展。

   政策工具箱納入金融工作體系

此次會議再次強(qiáng)調(diào)，因城施策用好政策工具箱，這也被認(rèn)為是豐富金融工作開展的有效手段之一。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也體現(xiàn)了當(dāng)前政策工具需要打組合拳，包括了行政、金融、財稅等等的這些工具是促進(jìn)住房消費(fèi)提振的重要保障。唯有用好此類工具，才能更好促進(jìn)市場平穩(wěn)，也有助于房地產(chǎn)金融工作的更好開展。

而各地的金融問題有一定差異，因城施策可以和金融穩(wěn)定工作相結(jié)合。除關(guān)注傳統(tǒng)的庫存、交易和價格等內(nèi)容外，也需要關(guān)注金融內(nèi)容，真正做好房地產(chǎn)金融工作。

   更好支持剛性和改善性住房需求

房企的資金來源，大部分是依靠銷售回款。因此，化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的最佳方案，就是要大力促進(jìn)銷售去化。

本次會議提出“更好支持剛性和改善性住房需求”，也意味著當(dāng)前此類金融工作的開展，必須時刻與房地產(chǎn)交易市場相結(jié)合。只有提振房地產(chǎn)銷售工作，房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范才會更加容易。

對此，同策研究院認(rèn)為，在刺激需求端還會有至少兩輪政策出臺。第一輪，就是針對一線及少數(shù)二線城市的“雙限”（限購、限價）進(jìn)一步優(yōu)化，有可能會逐步取消。第二輪，則是在一線城市具備一定熱度的情況下，開啟全面加杠桿的政策支持，屆時預(yù)計首套和二套房的首付比例會有明顯的下降。

   加快“三大工程”建設(shè)

國泰君安認(rèn)為，此次會議明確加快房地產(chǎn)“三大工程”建設(shè)，即保障性住房、城中村改造、“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計將是未來我國房地產(chǎn)和基建領(lǐng)域重要的增量投資。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去金融工作比較聚焦房企債務(wù)、保交樓和購房問題，現(xiàn)在增加“三大工程”，也說明在防范化解風(fēng)險的同時，對于此類新命題和新任務(wù)也需要有新的金融支持。

而“三大工程”在今年高層的系列會議上持續(xù)提出，也說明其是金融部門要理解的和支持的重點(diǎn)領(lǐng)域，尤其從房地產(chǎn)本身來說，保障房和城中村領(lǐng)域需要持續(xù)發(fā)力。

   構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的提法越來越多的出現(xiàn)，也進(jìn)一步說明高層對于此項工作的重視。而此次將其放入金融工作會議中，也說明房地產(chǎn)發(fā)展新模式和金融工作有著較大關(guān)聯(lián)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，除了降低“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”等內(nèi)容外，當(dāng)前房地產(chǎn)新發(fā)展模式和金融的關(guān)系其實(shí)有很多新意。比如，各地都在推進(jìn)的現(xiàn)房銷售模式，在這一模式推進(jìn)下，預(yù)售制度或預(yù)售資金監(jiān)管政策就會變化，這就涉及到房地產(chǎn)金融工作和房地產(chǎn)開發(fā)貸等金融業(yè)務(wù)的調(diào)整。對此，嚴(yán)躍進(jìn)建議，各地對于房地產(chǎn)新發(fā)展模式的要點(diǎn)要梳理，同時理解其和房地產(chǎn)金融工作的關(guān)系。

   防范風(fēng)險傳遞共振

此外，會議還明確，維護(hù)金融市場穩(wěn)健運(yùn)行，規(guī)范金融市場發(fā)行和交易行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，防范風(fēng)險跨區(qū)域、跨市場、跨境傳遞共振。盡管這一表述不直接針對房地產(chǎn)，但與房地產(chǎn)領(lǐng)域也有一定關(guān)聯(lián)。

從近年來房地產(chǎn)金融風(fēng)險的破壞性來看，確實(shí)出現(xiàn)了跨區(qū)域、跨市場和跨境的遞共振。簡單來說，區(qū)域公司金融風(fēng)險會影響總部公司、房地產(chǎn)金融風(fēng)險會影響銀行信貸質(zhì)量、美元債風(fēng)險影響了境外投資者等。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，對于此類金融風(fēng)險的理解非常關(guān)鍵，要系統(tǒng)有力地理解相關(guān)政策導(dǎo)向。對于金融風(fēng)險的防范，涉及到市場、交易、預(yù)期、傳染等內(nèi)容，而此類內(nèi)容需要引起房地產(chǎn)各機(jī)構(gòu)的重視。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)金融風(fēng)險問題暴露比較多，但客觀上也為構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范化解模式創(chuàng)造了條件。各地要基于房地產(chǎn)和金融工作要求，積極促進(jìn)房地產(chǎn)金融工作的有序開展。

來源：中房網(wǎng)