房地產(chǎn)抵押估價：不可或缺但須改進(jìn)

柴   強(qiáng)

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長

長期以來，房地產(chǎn)抵押估價是防范信貸風(fēng)險的一道重要防線，是估價機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)之一。然而近年來，房地產(chǎn)抵押貸款中不要評估、惡性壓低評估費(fèi)、炒作“免評估費(fèi)”、用自動評估或預(yù)評估代替正式估價，以及“高估多貸”等不正常、不規(guī)范的現(xiàn)象叢生。對此，估價業(yè)內(nèi)高度關(guān)注、反映強(qiáng)烈。在此，簡要談些個人看法。

一、房地產(chǎn)抵押估價十分必要且非常重要

我國《商業(yè)銀行法》第三十六條規(guī)定，商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保；商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對抵押物的價值以及實現(xiàn)抵押權(quán)的可行性等進(jìn)行嚴(yán)格審查。因此，為了掌握抵押物的客觀合理價值等，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)要求和國際通行做法，商業(yè)銀行需要第三方估價機(jī)構(gòu)提供獨(dú)立、客觀、公正、專業(yè)的抵押物價值意見及相關(guān)建議。

房地產(chǎn)抵押估價不僅關(guān)系到抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，還關(guān)系到信貸風(fēng)險乃至國家金融安全。即使由第三方估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價，如果對其監(jiān)管不夠，也可能出現(xiàn)嚴(yán)重問題。全國政協(xié)副主席、香港特別行政區(qū)第四任行政長官梁振英先生在2019年出版的《足跡與夢想：評估行業(yè)回顧與展望》一書的序中寫道：“境外的經(jīng)驗說明，股市崩盤、企業(yè)倒閉和銀行出現(xiàn)大量房地產(chǎn)壞賬的主要原因，往往是不規(guī)范的房地產(chǎn)評估。”例如，20世紀(jì)80年代的美國儲蓄與貸款危機(jī)，不規(guī)范的房地產(chǎn)抵押估價被認(rèn)為是主要原因之一；2008年的全球金融危機(jī)，估價師的獨(dú)立性受到金融機(jī)構(gòu)不當(dāng)干預(yù)被認(rèn)為是背后原因之一；而歐洲特別是德國的金融較為穩(wěn)定，規(guī)范、謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)抵押價值評估被認(rèn)為是重要因素之一。因此，規(guī)范的房地產(chǎn)抵押估價十分必要且非常重要。 

二、國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)屬于法定評估

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”?！顿Y產(chǎn)評估法》第三條規(guī)定：“涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的（以下稱法定評估），應(yīng)當(dāng)依法委托評估機(jī)構(gòu)評估?！睋?jù)此，國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)屬于“法定評估”，即“強(qiáng)制性評估”或“必須評估”，也就是必須依法委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估。

如果不委托評估機(jī)構(gòu)評估，國有商業(yè)銀行將可能要承擔(dān)法律責(zé)任。特別是在不委托評估機(jī)構(gòu)評估的情況下，如果未來出現(xiàn)不能按期收回貸款，有關(guān)人員尤其是有關(guān)負(fù)責(zé)人將可能要被追責(zé)。例如，《資產(chǎn)評估法》第五十一條規(guī)定：“違反本法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行法定評估而未委托的，由有關(guān)部門責(zé)令改正；拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！?/span>

三、二手住房成交參考價格不一定低于抵押評估價

2021年2月以來，為了提高二手住房市場信息透明度，引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，深圳、成都、寧波、西安等城市先后發(fā)布了二手住房成交參考價格（以下稱參考價），預(yù)計還會有更多的城市發(fā)布參考價。從整體來看，參考價低于市場價格。即使如此，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，仍然有必要委托評估抵押價值。

這是因為參考價通常是住宅小區(qū)的平均價格，小區(qū)內(nèi)必然有一些住宅的價值低于參考價。例如，那些有特殊不利影響或質(zhì)量瑕疵、權(quán)利負(fù)擔(dān)、欠繳稅費(fèi)等的房地產(chǎn)，如周邊環(huán)境差、采光受到遮擋、戶型不方正、發(fā)生過非正常死亡事件（即所謂兇宅）等的住宅。在沒有評估價的情況下，就無法判斷參考價一定低于抵押價值。商業(yè)銀行如果僅依據(jù)參考價確定貸款額，難免會出現(xiàn)多貸款的情況，帶來信貸風(fēng)險。因此，商業(yè)銀行在審批房地產(chǎn)抵押貸款時，參考價、評估價都應(yīng)當(dāng)有，然后在它們中選擇較低的作為確定貸款額的參考依據(jù)。

四、商業(yè)銀行不應(yīng)為了節(jié)省評估費(fèi)而不委托評估

房地產(chǎn)抵押估價從過去的借款人委托并支付評估費(fèi)，改為商業(yè)銀行委托并支付評估費(fèi)，是一大進(jìn)步。這可以防范在借款人委托的情況下，借款人趁機(jī)要求估價機(jī)構(gòu)高估帶來的風(fēng)險。但同時也出現(xiàn)了某些商業(yè)銀行為了節(jié)省評估費(fèi)而惡性壓低評估費(fèi)，甚至不委托評估的情況。但是，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)清楚，不能為了節(jié)省評估費(fèi)而不委托評估或惡性壓低評估費(fèi)。因為國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押估價屬于法定評估，如果不委托評估，將會給國有商業(yè)銀行及其人員特別是有關(guān)負(fù)責(zé)人，帶來難以估量的潛在風(fēng)險；而過低的評估費(fèi)，將難以保證應(yīng)有的評估質(zhì)量，最終受害的將是商業(yè)銀行。

對于上述房地產(chǎn)抵押估價的必要性、重要性，國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押估價屬于法定評估、不委托評估將帶來的風(fēng)險，過低評估費(fèi)所導(dǎo)致的評估質(zhì)量低等問題，各級房地產(chǎn)估價行業(yè)組織、估價機(jī)構(gòu)和估價師，應(yīng)通過多種渠道、采取多種方式與商業(yè)銀行及其相關(guān)人員溝通、說明和提示。 

五、自動評估有其特殊用途但需防止被濫用

自動評估是現(xiàn)代科技發(fā)展及其在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域應(yīng)用的產(chǎn)物，有其特殊的優(yōu)勢和作用，可使商業(yè)銀行快速、低成本得到評估結(jié)果。但是，自動評估一般沒有評估專業(yè)人員對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，存在評估不夠精細(xì)、不符合《資產(chǎn)評估法》和國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求等重大缺陷。因此，自動評估不是正式估價，不能越界，更不能代替正式估價。

為此，既要給自動評估設(shè)置底線和邊界，不讓其濫用，不使其誤導(dǎo)商業(yè)銀行等貸款人，也要給自動評估尋找合適的出路。自動評估可用于貸前初步了解抵押物的市場價格或價值，貸后抵押物的市場價格或價值監(jiān)測與重估，以及快速檢驗委托評估的評估價是否超出了正常合理區(qū)間。此外還需指出的是，預(yù)估單、詢價單、價格咨詢報告等，都不是正式估價報告，不具有正式估價報告的法律效力，起不到正式估價報告的作用。

實際上，為商業(yè)銀行等貸款人提供自動評估服務(wù)的企業(yè)或平臺，基本上是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或其創(chuàng)辦的，理應(yīng)對自動評估的使用范圍和性質(zhì)有較好的認(rèn)知。這些提供自動評估服務(wù)的企業(yè)或平臺之間，以及與估價機(jī)構(gòu)之間，應(yīng)加強(qiáng)溝通交流，增進(jìn)理解，避免惡性競爭。各級房地產(chǎn)估價行業(yè)組織也應(yīng)采取適當(dāng)方式與提供自動評估服務(wù)的企業(yè)或平臺溝通、說明和提示。

六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員不得擾亂抵押估價秩序

目前，評估費(fèi)改由貸款銀行支付后，仍有某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員違法違規(guī)向借款人收取評估費(fèi)，或在代辦貸款等服務(wù)收費(fèi)中加收評估費(fèi)。抵押估價應(yīng)由借貸當(dāng)事人的貸款銀行或借款人委托。在評估費(fèi)由貸款銀行支付的情況下，按照誰委托誰付費(fèi)原則，抵押估價業(yè)務(wù)應(yīng)由貸款銀行委托，而非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)委托。此外，那些宣稱不再向借款人收取評估費(fèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)及其人員，不得借評估費(fèi)改由貸款銀行支付之機(jī)炒作“免評估費(fèi)”，誤導(dǎo)消費(fèi)者。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其人員更不得為了促成房地產(chǎn)交易，迎合買房人的多貸款要求，利用渠道優(yōu)勢脅迫估價機(jī)構(gòu)和估價師高估價。估價機(jī)構(gòu)和估價師也不得與借款人、經(jīng)紀(jì)人員、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員等惡意串通“高估多貸”。

對此，中房學(xué)已與有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)溝通和說明，并將繼續(xù)關(guān)注有關(guān)動態(tài)，特別是提醒廣大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、估價機(jī)構(gòu)及其人員，如有“高估多貸”行為，就可能被認(rèn)定為助長炒房、助推房價、擾亂房地產(chǎn)市場秩序等違法違規(guī)行為，將會給自己帶來嚴(yán)重后果。

七、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師要勤勉謹(jǐn)慎做好抵押估價

對待房地產(chǎn)抵押估價，希望廣大房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師做到以下幾點：

一是要嚴(yán)肅認(rèn)真總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗教訓(xùn)，清醒認(rèn)識過去抵押估價中的不足，努力提供“貨真價實”的高質(zhì)量抵押估價服務(wù)。較具體一點來說，要從形式上的估價轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)上的估價，必須嚴(yán)格履行完整的估價程序，全面、仔細(xì)地對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行實地查勘，豐富估價報告和估價結(jié)果的內(nèi)容。例如，同時提供抵押房地產(chǎn)的抵押價值、抵押凈值、市場價值、市場價格，并對這些價值、價格進(jìn)行專業(yè)的比較分析；提供抵押房地產(chǎn)價值、價格的歷史變化情況和未來趨勢，如提供該類房地產(chǎn)長期以來或近年來的相關(guān)價格指數(shù)圖；提供抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示，有針對性地說明抵押房地產(chǎn)是否易于處置變現(xiàn)，是否具有較好的變現(xiàn)能力和債權(quán)保障作用，特別是指出可能存在的不利于變現(xiàn)的因素和相關(guān)風(fēng)險。通過上述改進(jìn)，以更好地滿足商業(yè)銀行深入了解抵押物價值以及實現(xiàn)抵押權(quán)的可行性等的需要，使商業(yè)銀行深切感受到房地產(chǎn)抵押估價本身“有價值”，從而使房地產(chǎn)抵押估價活動進(jìn)入“正循環(huán)”。

二是要做“有尊嚴(yán)的服務(wù)者”，不得以惡性壓價等不正當(dāng)手段招攬抵押估價業(yè)務(wù)。惡性壓價不僅嚴(yán)重?fù)p害估價行業(yè)的專業(yè)形象和社會形象，而且屬于違法違規(guī)行為，是《資產(chǎn)評估法》等法律法規(guī)明令禁止的。如《資產(chǎn)評估法》第二十條規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)不得以惡性壓價等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)?！斗康禺a(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十三條規(guī)定，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得以“惡意壓低收費(fèi)等方式進(jìn)行不正當(dāng)競爭”。此外，評估費(fèi)過低還難以保證估價質(zhì)量，會嚴(yán)重?fù)p害估價委托人和估價報告使用人的利益，也會給估價機(jī)構(gòu)和估價師帶來很大的潛在風(fēng)險，最終使估價機(jī)構(gòu)自身不可持續(xù)發(fā)展，相當(dāng)于“集體慢性自殺”。

三是要堅定和增強(qiáng)信心，正確認(rèn)識抵押估價業(yè)務(wù)的未來發(fā)展空間。從長期看，房地產(chǎn)抵押活動是不斷增加的，抵押估價業(yè)務(wù)是不斷增長的。這是因為現(xiàn)代社會，融資活動普遍而活躍，貸款是主要的融資渠道和方式之一。由于房地產(chǎn)有良好的債權(quán)保障作用，商業(yè)銀行等貸款人往往要求借款人將房地產(chǎn)抵押，以保障其債權(quán)實現(xiàn)。特別是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的不確定性因素更加復(fù)雜，房地產(chǎn)價格不會像過去那樣只漲不跌，尤其是中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清2021年6月提醒包括商業(yè)銀行在內(nèi)的單位和個人：“押注房價永遠(yuǎn)不會下跌的人最終會付出沉重代價”。因此，商業(yè)銀行為了防范信貸風(fēng)險，將更加需要規(guī)范、精細(xì)、高質(zhì)量的房地產(chǎn)抵押估價服務(wù)，抵押估價業(yè)務(wù)仍有很大的市場空間。