蘊藏風險 | 三四線城市房價快速上漲，警惕新一輪庫存增多！
當下房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，全國樓市整體趨穩(wěn)。然而，三四線城市樓市卻火爆異常，多個城市房價上漲預期明顯，高地價屢見不鮮。業(yè)界人士認為，當前要避免三四線城市房價炒作現(xiàn)象，三四線樓市去庫存還要避免“翻燒餅”現(xiàn)象，這需要政府調(diào)控措施的精準和靈活，要根據(jù)市場的苗頭相機而動，在土地供應上要嚴格避免短期行為。
全國庫存創(chuàng)30多月新低，三四線樓市升溫明顯
國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年7月末，中國商品房待售面積63496萬平方米，比6月末減少1081萬平方米，同比下降11%，比6月末擴大1.4個百分點。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對比歷年的庫存數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下2015年以來的近31個月新低。他認為，這主要歸功于三四線城市成為最近4個月的去庫存主力。
從當日統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，1-7月份，商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14.0%，增速比1-6月份回落2.1個百分點。不過，盡管1-7月份商品房銷售面積和銷售額同比漲幅均較上半年回落，但三四線城市集中的中部和西部地區(qū)銷售額增長迅速。中部地區(qū)前7個月銷售額同比增長28%，西部地區(qū)增長36.5%，遠高于全國商品房銷售額18.9%的增速。
易居研究院研究員王夢雯指出，7月底中國住宅去化周期回落到12.3個月，接近2012年水平，去庫存成效顯著。從歷史數(shù)據(jù)來看，全國住宅去化周期的最高點是2015年12月，隨后，各地紛紛出臺去庫存具體措施，尤其是鼓勵農(nóng)民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等措施，大大促進了二三四線城市去庫存，至今取得重大成果。
從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看，三四線城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市，基本全部為三四線城市。
據(jù)鏈家研究院披露，大批三四線城市房價已經(jīng)突破1萬元/平方米，其多聚集在“環(huán)京”、“環(huán)滬”城市圈中?！耙欢€城市樓市去杠桿，三四線城市樓市火熱的背后，除了一二線城市外溢的購房需求外，源于棚改貨幣化帶來的加杠桿購房行為則是主要原因?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析說。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市樓市成交占比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會”上說：“今年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個百分點，但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達75%?！?/P>
三四線城市土地市場“上火”，20多個城市賣地收入超百億
在庫存大量消化之后，不少房企開始補庫存，買地熱情高漲。統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12410萬平方米，同比增長11.1%，增速比1-6月份擴大2.3個百分點；土地成交額5428億元人民幣，增長41.1%，增速擴大2.5個百分點。
王夢雯指出，預計今年三季度隨著去庫存效果進一步鞏固，土地購置面積同比增速將保持正增長。從地價占房價的比重趨勢看，近幾年整體呈現(xiàn)振蕩上行的態(tài)勢。2016年地價占房價比重創(chuàng)歷史新高。今年7月底，地價房價比絕對值重回2016年四季度高位，主要由于房企土地購置均價漲幅高于商品房成交均價漲幅。
從全國市場看，隨著樓市調(diào)控，一二線核心城市的土地熱正轉(zhuǎn)移到三四線城市，三四線城市的土地市場尤為火爆。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從全國市場看，隨著樓市調(diào)控持續(xù)，一二線熱點城市的土地熱正轉(zhuǎn)移到三四線城市。上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上升。
隨著三四線城市高價地、高溢價項目入市，開發(fā)成本加大，拿地房企會通過后續(xù)的經(jīng)營逐步抬價，引發(fā)漲價預期。
“三四線房價快速上漲蘊藏的風險更大。”蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心高級研究員黃志龍表示，“三四線城市居民購買力對房價的上漲更為敏感，多數(shù)三四線城市的人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平等影響房價關(guān)鍵因素劣勢明顯?！?/P>
業(yè)內(nèi)專家表示，三四線城市房價快速上漲易引發(fā)投機性需求套利?！叭木€樓市火爆最大的激勵因素是熱點樓市輻射和溢出效應，已不單是普通購房者支撐的消費市場，很大程度上演變?yōu)橐粓鐾顿Y者參與其中的炒房潮。投機需求的進入，讓購買力本就不足的農(nóng)民工等剛需望而卻步，購房的有效需求進一步減少?！币拙臃康禺a(chǎn)研究中心首席分析師嚴躍進認為，“一旦投機需求退潮，很多售出去的房子無人居住，一些三四線城市就有變成‘空城’的風險?！?/P>
業(yè)內(nèi)人士認為，三四線土地市場火爆，刺激開發(fā)商繼續(xù)拿地，也加大了地方政府高價供地沖動。
“相對于一二線城市，三四線城市土地財政依賴度更高。出于地方收入的考慮，雖然很多地方仍處于去庫存的狀態(tài)中，但房價走高促進了土地市場的活躍。一些地方因此也加大了土地供應，容易造成庫存量反彈?！秉S志龍說。
三四線土地價格過高還將帶來開發(fā)企業(yè)收益偏低的風險?！耙恍┓科笸栌没稹⑿磐械雀鞣N資本杠桿拿地，再通過高周轉(zhuǎn)的方式對沖前期的融資風險。但因為未來市場充滿不確定性，一旦市場風向轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會受到極大挑戰(zhàn)。”福州大學房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠說，“如果拿地前沒有對市場的準確判斷，高地價將為房企的發(fā)展埋下巨大隱患?！?/P>
去庫存不能寅吃卯糧，須避免“翻燒餅”現(xiàn)象
“三四線城市的房子消化速度明顯加快，很大程度上是將原本緩慢釋放的改善性需求一股腦全釋放出來了。三四線城市的人均住房面積已經(jīng)足夠高，相比一二線城市，房子投資的價值較低。而在多是中小城市人口凈流出的大前提下，改善性需求集中入市顯然是不可能持續(xù)多久的?！眹儡S進分析稱，“加上現(xiàn)在又迅速出讓了一大批土地，土地價格更加高企，未來會有一大批成本更高的房子待售。”
一些專家建議，目前對三四線城市的房地產(chǎn)調(diào)控需更精準地分類調(diào)控、因地施策，對一些強三四線城市進行適度控制，防止價格過度上漲，嚴厲遏制投機炒作，對多數(shù)庫存高企的三四線城市仍需強化扶持，比如加大縣級政府的財政支持，鼓勵地方政府收購商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房等。
南京林業(yè)大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠認為，對于三四線城市，房地產(chǎn)市場主管部門要在市場景氣時審慎調(diào)控，從而規(guī)避風險：一是房價上漲時，進行引導，防止過熱；二是供地上不能因為市場好，就大量供應，而應該長遠考慮市場承受力。
三四線城市可建立住宅用地供應分類管理制度，適時調(diào)整住宅用地供應規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序?！暗胤秸环矫鎽獓栏駡?zhí)行兩部委的土地供給與庫存去化周期掛鉤機制?！眹儡S進說，同時對三四線土地市場也應建立開發(fā)商購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。此外，結(jié)合本地土地出讓情況，靈活確定競價方式，嚴防高價地擾亂市場預期。
多名專家同時建議，三四線樓市去庫存要避免“翻燒餅”現(xiàn)象，即“價低賣不動、害怕庫存嚴重；價高賣得好，又怕庫存增了”怪圈，需要政府調(diào)控措施的精準和靈活，要根據(jù)市場的苗頭相機而動。在土地供應上要嚴格避免短期行為：在我任期內(nèi)，有土地能變現(xiàn)抓緊變現(xiàn)，忽視了供地節(jié)奏和長遠發(fā)展。
“三四線城市要扎扎實實去庫存，根據(jù)各地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在新型城鎮(zhèn)化進程中逐步化解房地產(chǎn)高庫存，科學布局產(chǎn)業(yè)與樓市的關(guān)系，不斷增加居民收入，支持居民自住和進城人員購房等剛性需求。”黃志龍說。